COMPITI, DOVERI E RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L'amministratore di condominio è una figura importante per la gestione degli immobili. Il suo operato è regolato da alcune norme di legge imperative. In questo articolo andiamo ad elencare, cercando di essere il più possibile esaustivi, quali sono.


 

Iniziamo spiegando chi è l'amministratore condominiale.

L'amministratore di condominio è la figura che viene nominata in assemblea per rappresentare il condominio. E' inoltre il responsabile delle parti comuni del condominio, identificate nell'articolo 1117 del codice civile ed elencate nel regolamento condominiale.

Questo professionista è una figura obbligatoria ove il condominio presenti più di otto condòmini e può essere eletto dagli stessi.


COMPITI

L'amministratore di condominio normalmente si occupa di:

  • conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni

  • vigilanza sulla loro manutenzione e integrità

  • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni

  • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L'amministratore è la figura responsabile dei flussi di denaro del condominio e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.


DOVERI


Al momento della nomina dell'incarico il professionista deve:

  • comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili

  • apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici.

  • deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l'Agenzia delle Entrate

  • volturare tutte le utenze del condominio

  • effettuare il formale passaggio di consegne con l'amministratore precedente.

  • inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio

Durante il corso del mandato il professionista deve:

  • convocare l'assemblea annuale dei condomini almeno 180 giorni prima della chiusura della gestione. Infatti è l'assemblea ad essere l'organo deliberativo nel sistema condominiale.

  • disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea.

  • occuparsi della gestione finanziaria incassando quindi le rate condominiali e pagando i fornitori utilizzando per tutti pagamenti (erogati o ricevuti) un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio.

  • occuparsi delle morosità. Infatti egli è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale.

  • assicurarsi l'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante.

  • occuparsi degli adempimenti fiscali, nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno.

  • curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini. Parliamo dunque di registro Anagrafico, dei Verbali, di Contabilità e di Nomina e Revoca.

Alla fine dell'anno il professionista deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell'assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità

Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto dice la legge. Entro un mese è un termine che non contrasta con “entro 180 giorni” del Codice Civile, se il regolamento stabilisse un termine più ampio o non stabilisse affatto un termine varrebbe il limite imposto dal Codice Civile


Alla fine dell'incarico il professionista deve per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l'amministratore non ottemperasse a quest'obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall'esercizio della professione.

Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l'amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività

Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell'amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore.



 


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