SPESE CONDOMINIALI: tutto quello che c'è da sapere
Aggiornamento: 19 apr 2021
Le spese condominiali sono un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari. In un condominio infatti esistono per l'appunto anche zone di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono concorrere tutti i partecipanti alla comunione. Queste spese vengono prima votate ed approvate durante l'assemblea annuale dei condomini. Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio, l’art. 1117 del codice Civile prevede un’elencazione, che però deve essere ritenuta meramente esemplificativa e non esaustiva. Sono quindi considerati beni comuni:
le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).
In relazione a tali beni, per loro natura soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria, tutti i partecipanti alla comunione sono onerati del pagamento delle spese condominiali.
Bene. Ora cerchiamo di entrare più nello specifico ed andiamo a vedere di cosa stiamo parlando.
COSA comprendono le spese condominiali
Abbiamo detto che le spese condominiali posso essere di natura ordinaria o straordinaria, ma quali sono i costi che possono essere definiti ordinari o non?
Per spese ordinarie si intendono tutti quei costi sostenuti per il quotidiano/periodico processo di manutenzione del condominio. Si intendono quindi di natura sopracitata le spese di pulizia delle zone comuni, il controllo e l'eventuale riparazione dell'impianto di illuminazione, la revisione delle caldaie, dei citofoni, degli ascensori o dei cancelli elettrici, il compenso dell'amministratore e le spese di cancelleria annesse, la manutenzione a tubature e infine il pagamento dell'assicurazione condominiale.
Sono invece inserite a bilancio sotto la voce "spese straordinarie" quelle opere che non ricorrono periodicamente ( spesso pagando cifre ben oltre le classiche spese ordinarie) come per esempio le spese per le opere di ristrutturazione.
CHI paga le spese condominiali
Il pagamento delle spese condominiali spetta a colui che detiene la proprietà di uno o più appartamenti all'interno dell'edificio. Lo stesso proprietario deve partecipare attivamente ai pagamenti anche se non vi è l'effettivo utilizzo del bene immobiliare.
Vi sono però delle precisazioni da fare in merito a tale obbligo.
In caso di:
COMODATO D'USO: Il contratto di comodato prevede che il comodante consegni al comodatario un bene, mobile o immobile, affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo. Le spese condominiali rimangono a carico del comodante in quanto proprietario ma possono essere discusse tra le parti incaricando il comodatario al saldo dell debito.
LOCAZIONE: il contratto di locazione è un contratto oneroso a titolo temporaneo tra le parti. Questo prevede quindi un affittuario all'interno dell'immobile. In questo caso le spese ordinarie vengono messe a carico del soggetto affittuario mentre le spese straordinarie spettano al proprietario dell'immobile.
USUFRUTTO: L’usufrutto è il diritto reale al godimento del bene altrui, con il vincolo di rispettarne la destinazione economica. Il titolare del diritto si definisce usufruttuario, mentre il titolare del bene si definisce nudo proprietario, in quanto mantiene la sola proprietà del bene spogliata del diritto di goderne. Nel caso in cui l’immobile concesso in usufrutto si trovi in condominio, ai fini della ripartizione delle spese, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese ordinarie, mentre il nudo proprietario è tenuto al pagamento delle spese straordinarie. Nei confronti del condominio, tuttavia, entrambi rispondono in solido: questo significa che l’amministratore del condominio può esigere le spese indifferentemente da ciascuno dei due, ed eventualmente chi abbia pagato in luogo dell’altro può agire per il regresso contro il condebitore.
ASSEGNAZIONE IMMOBILIARE AL CONIUGE: Se l’unità immobiliare è di proprietà di uno solo dei coniugi, ma è stata assegnata all’altro in quanto collocatario della prole in sede di separazione, le spese ordinarie gravano sul coniuge assegnatario in quanto reale fruitore dei beni comuni, mentre le spese straordinarie continuano a gravare sul coniuge proprietario. Il diritto di abitazione, di cui gode il coniuge assegnatario, è infatti un caso particolare di usufrutto e segue, se ed in quanto compatibili, le medesime norme.
LEASING: Il contratto di leasing viene definito come una locazione finanziaria, in cui il soggetto definito utilizzatore prende in godimento un bene del soggetto definito concedente, dietro il pagamento di un canone. In questo caso il pagamento delle spese condominiali grava interamente sul concedente
COME vengono ripartite le spese condominiali
Il criterio con cui avviene la ripartizione dei costi è di tipo proporzionale, quindi in base alla quota millesimale di ogni proprietà. Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i condomini, in particolare, agli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile.
La somma dei millesimi di tutte le unità immobiliare deve dare come risultato 1000, che è il valore convenzionalmente attribuito all’intero condominio (da cui, appunto, la definizione di millesimi). Le spese condominiali gravano dunque, per regola generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi. Esiste tuttavia un secondo criterio, che affianca quello proporzionale, relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino.
Spero di aver fatto chiarezza sui vostri dubbi o curiosità riguardanti le spese condominiali.
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